กลยุทธ์การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในสาธารณรัฐแห่งสหภาพพม่า

Abstract

ประเทศพม่าเป็นอีกประเทศหนึ่งในกลุ่มประเทศอาเซียน 10 ประเทศ ที่มีศักยภาพดึงดูดการลงทุนโครงการต่างๆ จากนักลงทุนต่างประเทศ อันเนื่องมาจากหลังพม่าได้เอกราชอย่างสมบูรณ์ปี พ.ศ.2491 แล้วถูก “แช่แข็ง” ประเทศมาอย่างยาวนาน เมื่อเปิดเต็มรูปแบบประมาณปี พ.ศ.2555 ชาวโลกพบว่า พม่ามีทรัพยากรอุดมสมบูรณ์ จึงตีปีกเข้าไปท่ามกลางข้อจำกัดต่างๆ มากมาย มีความต้องการด้านที่อยู่อาศัย การบริโภคจับจ่ายใช้สอย ปัจจุบัน “พม่า” กลายเป็นหนึ่งในประเทศที่ถูกจับตามองจากนักลงทุนต่างชาติมากที่สุด ซึ่งการที่พม่าได้รับความสนใจมากขึ้น ย่อมส่งผลบวกให้กลุ่มโรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และอาคารสานักงานของไทยคึกคักมากขึ้น ด้วยการที่นักลงทุนต่างชาติ แลนักลงทุนไทย สนใจลงทุนในพม่า พม่ายังใหม่มาก มีนักลงทุนที่สนใจลงทุนในพม่ามากขึ้นอีก ทั้งคนไทย ต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย และนักลงทุนต่างชาติอื่นๆเพราะจะมีการประกาศกฎหมายเพื่อการลงทุนฉบับใหม่ที่จะสร้างความน่าสนใจให้กับพม่ารวมถึงการเปิดประมูลเช่าอาคารเก่าในย่างกุ้ง ยังเป็นจุดที่สร้างแรงดึงดูดให้นักลงทุนด้วยแม้ว่านักลงทุนจะมองว่าพม่าเป็นตลาดใหม่ที่น่าสนใจ แต่ด้วยกฎหมาย ความไม่ชัดเจนต่างๆ จึงอาจเป็นอุปสรรคที่ทำให้นักลงทุนยังไม่กล้าเดินหน้ามากนัก อีกทั้งจานวนโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในย่างกุ้งที่มีน้อยมาก ทาให้ไม่เพียงพอที่จะรองรับให้นักลงทุนเข้าไปพักระยะกลางถึงระยะยาวได้ จึงมีนักลงทุนไทยหลายรายสนใจเข้าไปลงทุนโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอาคารสานักงานในพม่า นอกจากนี้ นักลงทุนยังสนใจธุรกิจค้าปลีก คอมมูนิตี มอลล์ ธุรกิจบริการพื้นฐานสาธารณูปโภคต่างๆ เป็นโอกาสอันดับต้นๆ ที่น่าลงทุน การจัดตั้งกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community :AEC) ที่ เศรษฐกิจ ให้เป็นไปในทิศทางเดียวกันทำให้แต่ละประเทศในกลุ่มอาเซียน เริ่มดำเนินการเปิดการค้าเสรี ลดการกีดกันการลงทุน ลดอัตราภาษีระหว่างประเทศในกลุ่มอาเซียน เพื่อพัฒนาศักยภาพทางเศรษฐกิจให้ดีขึ้น งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์ในการศึกษาแนวทางการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศพม่าและศึกษาถึงกฎหมาย ข้อกำหนด มาตรการทางการค้าการลงทุนต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการลงทุนแก่ผู้ประกอบการ ที่มีความสนใจลงทุนในประเทศพม่าโดยศึกษาจากกลุ่มนักลงทุนที่ได้มีการลงทุนในประเทศพม่าแล้ว จากการศึกษาพบว่า กลุ่มผู้ลงทุนโครงการในประเทศพม่า ส่วนใหญ่มีการลงทุนเป็นลักษณะกิจการร่วมทุนกับนักลงทุนในประเทศพม่า โดยแบ่งสัดส่วนการถือหุ้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงร่วมของแต่ละบริษัทหน่วยงานที่ทำการศึกษาข้อมูล และวิเคราะห์ก่อนการลงทุนในประเทศพม่า ซึ่งเห็นว่าเป็นส่วนสำคัญของการศึกษาและเข้าถึงข้อมูลเชิงลึก เพื่อวิเคราะห์โครงการก่อนการตัดสินใจลงทุน ข้อจำกัดในการลงทุนในประเทศพม่า จากการสัมภาษณ์กลุ่มตัวอย่างพบว่า แนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้านนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน ฐานการผลิต และด้านการก่อสร้าง ยังพอมีโอกาสเนื่องจากนโยบายของรัฐบาลพม่า การผ่อนคลายอีกประการหนึ่งคือ เรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เมื่อก่อนรัฐบาลสามารถยึดที่ดินมาเป็นของรัฐ จะเป็นบริเวณไหนก็ได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชย แต่ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นยึดคืนได้ แต่ต้องจ่ายค่าชดเชยให้เจ้าของที่ดิน ส่งผลให้ที่ดินในย่างกุ้งแพงมาก เจ้าของธุรกิจจากประเทศต่างๆ ส่วนใหญ่เลี่ยงไปเช่าระยะยาวแทนการซื้อที่ดิน การตัดสินใจลงทุน ขอเสนอแนะในการศึกษาพบว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเภทในประเทศพม่ามีข้อจำกัดที่แตกต่างกัน ควรศึกษาแยกเป็นรายประเภท เพื่อให้ได้ข้อมูลเชิงลึกและนำมาวิเคราะห์การลงทุนได้อย่างถูกต้อง